משכנתא לדירה שנייה – אופציות מימון וכדאיות עתידית .

חסכתם קצת כסף בחשבון בנק וחושבים איך למנף אותו? אחת הדרכים היא כמובן
להשקיע במשהו שיביא תשואה אמיתית וקבועה. על רקע משבר כלכלי בעולם עקב מגפת
הקורונה 19-covid ,תנודות המטבע הזר, סגירת עסקים רבים, ירידות באחוזי תשואות
פיננסיות, ריביות כמעט אפסיות על פקדונות בנקאיות – נדל"ן הופך יותר מתמיד לכלי
פיננסי אמין ויציב לשימור החיסכון ולמקור השקעה בטוחה.
מהם יתרונות ברכישת דירה שנייה?
יש מספר יתרונות ברכישת דירה שנייה.
אחד היתרונות הוא בכך שההשקעה בנכס מקרקעין מהווה פתרון פיננסי סולידי ויכולת
מינוף לכסף הקיים.
יתרון נוסף הוא בכך שגם אם לוקחים משכנתא על דירה שנייה, ניתן לבצע החזרים מדמי
שכירות שישולמו עבור הנכס.
יתרון שלישי – דירה שנייה יכולה להוות מקור ירושה מכובד כאשר הורים יוכלו להשאיר
לילדיהם את הנכס כמקום מגורים עתידי או כנכס שיוכלו להשתמש בו לפי רצונכם
בהמשך.

מהן אופציות למימון דירה שניה?

משכנתא בנקאית רגילה לדירה שנייה.!

אם הון עצמי לא מספיק, ניתן לקבל משכנתא בנקאית רגילה עבור רכישת דירה שנייה. אך
בהשוואה למשכנתא עבור דירה יחידה או ראשונה, על משכנתא בנקאית לדירה שנייה
חלות תקנות שונות. עקב מחירים גבוהים בשוק הנדל"ן הממשלה ניסתה להגביל כניסת
המשקיעים לשוק הנדל"ן והטילה מספר הגבלות על רכישת דירה שנייה.
אחת ההגבלות היא יכולת לקבל %50 משכנתא בלבד משווי הדירה. (לתזכורת, על דירה
ראשונה ויחידה ניתן לקבל עד %75 מימון בנקאי ועוד הלוואת זכות נוספת ממשרד הבינוי
והשיכון). הגבלה נוספת היא בהטלת מס רכישה. מס רכישה הוא מס לפי חוק מיסוי
ומקרקעין שחל על כל רוכש זכות במקרקעין במדינת ישראל. זה מס מדורג התלוי בשווי
הרכישה. כאשר רוכשים דירה ראשונה , קיים פטור ממס רכישה עד גובה סכום מסויים.
משנת 2015 עד 2020 מס רכישה על דירה שנייה היווה %8 משווי הדירה הנרכשת. מס
רכישה הועלה על ידי שר האוצר דאז משה כחלון בעקבות מחירי דיור גבוהים וחוסר יכולת
של זוגות צעירים לרכוש את הדירה היחידה שלהם למגורים. בשנת 2020 על רקע מגיפת
הקורונה ועל מנת לעודד השקעות בדירות ובנכסים, ממשלה אישרה ירידת מס רכישה מ-
%8 ל%5 בלבד.

הלוואה על בסיס דירה קיימת.

דרך נוספת לממן רכישה של דירה שניה היא על ידי מינוף נכס קיים וקבלת הלוואה על
בסיס דירה קיימת. כפי שאמרנו, נכס נדל"ני הוא בימינו כלי פיננסי יציב ובטוח. לכן כל בנק
או ארגון פיננסי אחר יהיה מוכן לקבל את הנכס כבטוחה להחזר הלוואה ובכך לספק גם
תנאים טובים יותר לקבלת ההלוואה. במקרה והנכס בבעלות מלאה ללא כל שיעבוד
לגופים חיצוניים, ניתן לקבל עד %50 הלוואה משווי הנכס.
במקרה וקיימת כבר משכנתא על הדירה הקיימת ושולם לפחות שליש מכלל סכום
המשכנתא, ניתן לבדוק קבלת עד %50 מיתרת שווי הדירה בקיזוז סכום יתרת המשכנתא.
הלוואה חוץ בנקאית.
אם מסיבות כלשהן קיימות מניעים לא לפנות לבנק לקבלת משכנתא לדירה שנייה, תמיד
יש אוופציה לפנות למקורות פיננסיים חוץ בנקאים על מנת לבדוק קבלת הלוואה. אם יש
כבר בבעלות הרוכשים דירה קיימת, הלוואה על בסיס נכס קיים הוא אחד הפתרונות
הנפוצים ומקובלים בשוק. ריביות של הלוואות חוץ בנקאיות הינן בדרך כלל גבוהות יותר
וצריך לקחת את זה בחשבון.

מתי כדאי להעדיף משכון דירה קיימת עבור קניית דירה שנייה?

באופן כללי , כל מקרה הינו לגופו. אך במקרה ופונים לבנק לקבלת משכנתא לדירה שנייה,
חייבים להציג הון עצמי של לפחות %50 משווי הדירה הנרכשת, כיוון שסכום משכנתא
לדירה שנייה לא יעלה על %50 משווי הדירה השנייה.
מצד שני, אם שווי של דירה קיימת בבעלותנו היא 5.1 מיליון שקל, ואנו מבקשים לרכוש
דירה שנייה להשקעה בשווי 600 אלף שקל, נוכל לקבל אישור הלוואה על בסיס דירה
קיימת בשווי של 000,750 שקל כאשר בפועל אנו צריכים הרבה פחות. וכך נוכל לרכוש
דירה שנייה עם הון עצמי מינימלי. התנאי החשוב הוא ששווי של הנכס שבבעלותינו יהיה
גבוה משווי של דירה שנייה. כמובן, את הכדאיות וחישוב סופי ניתן לבצע מול יועץ
משכנתא מקצועי שיבחון כל האופציות טרם קבלת המלצה סופית.

מה קורה אם רוצים לרכוש דירה שנייה עם כוונה למכור את הדירה ראשונה בהמשך?

אם יש בבעלותכם דירה למגורים, ואתם רוצים לרכוש דירה חדשה על מנת לשפר דיור ,
גם אם בהמשך תרצו למכור את הדירה הראשונה, עדיין מתייחסים לדירה חדשה כרכישת
דירה שנייה, אם בזמן הקנייה הדירה הראשונה עדיין בבעלותכם. המצב כזה יכול לקרות
כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן שעדיין נמצאת בשלבים אחרונים של בנייה. גם במקרה
הזה ניתן לקבל משכנתא שנייה על סך עד %50 משווי הדירה החדשה. במקרה כזה גם
ניתן לבדוק אופציה של משכון דירה קיימת עבור קניית דירה שנייה.
מבחינת המיסוי, יש אופציה לבחון לשלם מס מופחת או לקבל פטור מתשלום מס רכשיה,
כל זה בתנאי שהדירה הראשונה תימכר במשך שמונה עשר חודשים הראשונים מיום
הרכישה של דירה שנייה.

___________

איזו אופציה למימון דירה שנייה לבחור ואיך לממן רכישה של דירה שנייה? – כל זה תלוי
בהרבה פרמטרים שונים. חשוב לדעת עם איזה תקציב ניגשים לרכישה, לקחת בחשבון
כל ההוצאות הנלוות לרכישת דירה שנייה , כגון הוצאות שכר טרחה של עורך דין, עמלת
תיווך אם היה, עמלות פיננסיות, ריביות. חשוב להעריך את יכולת החזר של משכנתא
לדירה שנייה. אמנם בנקים מסחריים וארגונים פיננסיים חוץ בנקאים יכולים להציע מגוון
גדול של מסלולים ותנאי משכנתא על הדירה השנייה. אך חשוב לבחון את האופציות
האופטימליות המותאמות לגופו של כל המצב הספציפי.