משכנתא לנכס מסחרי

משכנתא כנגד נכס מסחרי – פתרון למסורבי משכנתא בבנק.

כל יום בנקים ישראלים מקבלים אלפי פניות לקבלת משכנתא. כאשר מבוצע סירוב על ידי הבנק עומדים בפנינו כמה אופציות ,
האופציה המובילה לבעלי עסקים או מסורבי משכנתא שבקשר משפחתי/שותפים טוב יכולים להשיג משכנתא על בסיס נכס מסחרי או כנגד נכס מסחרי .

זו הדרך הרגילה והמוכרת של האזרחים לקבל יכולת לממן רכישות יקרות ערך כמו רכישת נכסים למגורים, להשקעה או לעסק מסחרי.
אך חלק מהפניות האלה מקבלות סירוב, ברב המקרים אפילו ללא הסבר או פירוט של הסיבות לכך.
אך זה עדיין לא אומר שאין פתרונות לבעייה כזאת. בין הפתרונות הידועים הם משכנתאות לבעלי נכס כאשר מאשרים משכנתא כנגד נכס מסחרי קיים.
התהליכים לא תמיד קלים ומצריכים ליווי מקצועי ובדיקה של כל מצב לעומק, אך בהחלט מאפשרים פתרון למסורבי משכנתא בנקאית.

מי צריך משכנתא או משכנתא לנכס מסחרי.

לאנשים יש אין ספור סיבות לפנות לבנק עם בקשת קבלת הלוואה. זה יכול להיות צורך ברכישת בית,
או רצון לקבל משכנתא לנכס מסחרי לפיתוח או התרחבות עסק. לפעמים כדי להימנע מהוצאות גבוהות של שכירות בנכס מסחרי,
מוצאים לנכון לרכוש נכס מסחרי כמו משרד, חנות או מגרש לבעלות פרטית ולכן זקוקים להלוואה לנכס מסחרי.
זה יכול להיות גם רצון לסגור חובות קודמים שמכבידים על התנהלות כלכלית. מבקשים הלוואה גם כן לצורך הצלת עסק מחובות או ממצב הישרדותי אחר.

מי הם מסורבי משכנתא?

המושג מסורבי משכנתא בבנק מתייחסת למגוון מצבים ומגוון סיבות שבגללם הבנקים לא מאשרים
ללקוחות קבלת הלוואות ומשכנתאות. התופעה היא מאוד נפוצה כיוון שהבנקים המסחריים בישראל נמצאים תחת פיקוח צמוד של בנק ישראל הראשי.
כדי לשמור על יציבות כלכלית של מערכת הבנקאית בפרט ועל כלכלת ישראל באופן כללי, בנק ישראל מוציא ומחדש בתדירות תקנות חדשות להגבלות תנאים חדשים לקבלת הלוואות.

כאשר פונים לבנק עם בקשת משכנתא, בנק מעריך את הסיכונים האפשריים ומקבל החלטה בהתאם.
אם האזרח מוגדר כלקוח בסיכון, רב הסיכויים הוא מקבל סירוב לקבלת משכנתא מהבנק.

בין המצבים או הנסיבות שעלולות לגרום לסירוב:

• היסטוריה פיננסית בעייתית של האזרח, כמו שיקים חוזרים, הוראות קבע חוזרות. אם כבר נלקחו הלוואות בעבר והיו בעיות או עיכובים בהחזרת הלוואות אלה.
• הערכת מצב כלכלי של האזרח לאותו פרק הזמן מראה בעייתיות, כמו הכנסות לחשבון נמוכות מהסכום ההחזרים הצפויים, חוסר הכנסות קבועות לחשבון, או מקור הכנסות רק מקצבת ביטוח לאומי.
• בעיות בעבר מול רשויות המס או רשויות החוק גם גורמות לסירוב בנקאי.
• כמובן המצב של פשיטת רגל או כינוס נכסים הוא אילה לסירוב.

כל בקשה למשכנתא עוברת בדיקה במאגר נתוני אשראי (חברת BDI).
כאשר ללקוח היו בעיות אשראי, תשלומים חוזרים, חובות לא סדורים, הליכים משפטיים או הגבלות אשראי אחרות –
כל מידע כזה נכנס ישר למאגר של נתוני אשראי הארצי לרישום שלילי.
מה שחשוב להבין זה  שחלק מההגבלות באות מבנק ישראל לצורך רגולציה.
אך בחלק מהסירובים ההחלטה היא של בנק ספציפי בעצמו. כל פקיד בלחיצת כפתור מקבל חיווי מלא על המצב הכלכלי של האזרח:
האם יש לו או היו לו הלוואות בעבר, האם היו פיגורים בתשלומים, חריגות לא מותרות ממסגרות בחשבון,
האם יש נכסים בבעלות ונכסים משועבדים, ועוד. על בסיס הנתונים האלה הוא מתרשם מהתנהלותו
הכלכלית של הלקוח, בוחן את הפרטים הבעייתיים שעשויים להדליק אצלו "אור אדום" ובכך לגרום להחלטה לסרב לקבלת משכנתא בנקאית.

פתרונות למסורבי משכנתא – משכנתא כנגד נכס מסחרי.

הרישום השלילי עשוי להישמר במאגרי BDI בין 3 ל- 7 שנים. הרבה פעמים בנקים עצמם עדיין ממשיכים
לשמור על הנתונים ההיסטוריים של לקוחות לאורך יותר זמן. אך מה קורה כאשר המצב הכלכלי כבר התיישר,
הבעיות הקודמות הסודרו, אבל הרישומים השליליים עדיין מתריעים למערכת בנקאית וגורמים לסירוב בקבלת משכנתא.

אך במקרים רבים עדיין ניתן לבחון את המקרה לגופו ולמצוא פתרון.
חברות מימון חוץ בנקאיות עוסקות הרבה עם מסורבי משכנתאות בנקאיות ומציעים פתרונות מגוונים למסורבי משכנתא. אומנם הריביות יהיו גבוהות יותר מאשר ריביות בנקאיות,
וחשוב לקחת את זה בחשבון ולהפעיל שיקולי דעת, אבל זה עדיין פתרון חוקי והולם.

איזה עוד פתרונות קיימים בשוק ?

במקרה ומדובר על בעל עסק שנקלע לקשיים ומבקש לקחת משכנתא על מנת להסדיר נושים,
ויש בבעלותו נכס מסחרי כגון מגרש, משרד, חנות, בית הארחה וכדומה,
גוף פיננסי שיפנה אליו עם בקשת קבלת משכנתא יבחון קודם כל האם יש בבעלותו נכס מסחרי לא משועבד.
במקרה וקיים נכס מסחרי, רב הסיכויים יקבל אישור למשכנתא כנגד נכס מסחרי.

בשנים האחרונות, חל ביקוש רב יותר על רכישת נכסים מסחריים.
העליה נובעת מתשומות גבוהות יותר ותשואות נמוכות יותר לנכסים למגורים. לכן האפיק נפתח גם למשקיעים
וגם לבעלי עסקים המעדיפים לרכוש נכסים מסחריים כמו משרד או חנות במקום לשלם הוצאות גבוהות של שכירות והוצאות שוטפות.
במקרה ובעל העסק רוצה להתרחב או לשדרג את העסק שבבעלותו ולקחת משכנתא לנכס מסחרי,
אך יש לו בבנק כבר הלוואות שבגללם הבנק חושש לאשר עוד הלוואות, הוא עדיין יכול להשתמש בנכס מסחרי קיים
בבעלותו ולקחת משכנתא כנגד נכס מסחרי קיים. אם יש בבעלותו מגרש,
הוא יכול לקחת משכנתא כנגד מגרש. בעל חנות שרוצה להרחיב את פעולתו של העסק לסניפים
נוספים יכול לרכוש עוד חנות ולקחת משכנתא עליה כנגד חנות קיימת.

לסיכום:

בנקים וחברות פיננסיות אחרות דואגים ליציבותם, לכן כאשר מבטיחים להם בטחונם על ידי שיעבוד
נכסים מסחריים קיימים, הם מוכנים לתת הלוואות כנגד נכסים מסחריים גם ללקוחות מסורבי בנקים.