סירוב גרירת משכנתא

אז מהי גרירת משכנתא?

רכשתם נכס למגורים ונעזרתם במשכנתא בנקאית. אך לאחר כמה זמן החלטתם למכור את הנכס ולרכוש דירה חדשה. במקרה ונשארה משכנתא על הנכס הקודם, ניתן לגרור  יתרת משכנתא מדירה ישנה לדירה או בית חדש שתרכשו.

 

מהי גרירת משכנתא ולמה היא מיועדת.

גרירת משכנתא בנקאית הוא תהליך העברת יתרת משכנתא מנכס הישן שמבקשים למכור לנכס החדש שמתכננים לרכוש.

בתהליך הרגיל, כאשר נשארה לנו יתרת משכנתא לשלם על דירה שמכרנו, אנו נחזיר את יתרת משכנתא לבנק מהכסף ששילמו לנו הקונים, שרכשו את הדירה שלנו. לאחר שנמצא דירה חדשה, ובמקרה ולא יהיה לנו מספיק כסף לרכוש דירה הזאת, נצטרך שוב לפנות לבנק עם בקשת משכנתא עם התנאים החדשים שעלולים להיות כבר פחות נוחים או פחות מתאימים.

לעומת זאת, כאשר מדובר על גרירת משכנתא, במקרה ונשארה לכם יתרה ותנאי המשכנתא שקיבלתם בזמנו היו טובים, ניתן לבקש מהבנק לגרור את אותה יתרה על הנכס החדש. ובכך להימנע מלקחת משכנתא חדשה בתנאים גרועים יותר.

 

מצבים שונים לגרירת משכנתא.

קיימים שני מצבים עיקריים לגרירת משכנתא. מצב אחד כאשר הבית הראשון נמכר וכבר מתנהל תהליך רכישה על בית חדש. ומצב שני הוא כאשר הבית הקודם כבר נמכר אבל טרם מצאתם את הנכס המתאים למגורים כדי לרכוש. המקרה הראשון הוא הרבה יותר קל כיוון שהוא כרוך רק בתהליך בנקאי פשוט יחסית של העברת יתרות משכנתא לנכס החדש. במקרה השני, המצב מורכב יותר כיוון שאין נכס ספציפי לגרור עליו את המשכנתא. במקרים כאלה מעבירים את יתרות משכנתא לפיקדון בנקאי ובינתיים תמשיכו לשלם משכנתא באותם תנאים בתוספת כמה אחוזים של ביטחון בנקאי. ברגע וימצא הנכס המתאים ותהיו מוכנים לסגור חוזה קנייה על הבית החדש, בנק יגרור את סכום יתרת המשכנתא על הנכס החדש ויעביר את הכסף ישירות למוכרים.

 

סירוב גרירת משכנתא.

כמו בתהליך רגיל של בקשת משכנתא מהבנק יש סיכון לקבל סירוב משכנתא בנקאית, כך גם במצב של בקשת גרירת משכנתא יש סיכון לקבל סירוב של בנק לגרירת משכנתא. קיימות סיבות שונות שעשויות לגרום לבנק לסרב לגרור משכנתא. אבל סירוב גרירת משכנתא עדיין לא אומר שזה סירוב משכנתא באופן כללי או שאין אפשרות למצוא פתרונות אחרים למצב כזה.

 

• אחת הסיבות שבנק מסרב לבצע גרירת משכנתא על נכס חדש היא שינויים בזכות למשכנתא. בנקים מאשרים בקשות מימון עד 75% מערך הנכס. במקרה וחלו שינויים באחוז סכום משכנתא ביחס לסכום הדירה החדשה, הבנק יכול10 לסרב לבצע גרירת משכנתא.

 

במקרים כאלה יש אפשרות לבדוק אופציות נוספות, שמתאימות באופן כללי גם למסורבי משכנתא בבנק, כגון: לקחת הלוואה משלימה ממקורות אחרים כמו משפחה, מקום עבודה, קופות גמל או פנסיה, וגם ממקורות מימון חוץ בנקאיים. ניתן גם לבחון אופציה למצוא נכס אחר המתאים יותר לתנאי הבנק ויהיה אפשר גם לגרור את יתרת המשכנתא מהנכס הקודם.

 

• מצב נוסף לקבלת סירוב גרירת משכנתא הוא גובה החזר חודשי שעולה על אפשרות ויכולת של רוכש הדירה. עם הנכס החדש יקר בהרבה מהדירה הקודמת, וברור שעם תוספת משכנתא סכום ההחזר עשוי לעלות ובנק עשוי לראות סיכון ממשי בחוסר יכולת של לקוח לעמוד בתנאי החזר חודשיים, הבנק עלול לסרב לגרור משכנתא או לתת משכנתא נוספת על הנכס החדש.

הפתרונות אפשריים לסירוב מסיבה הזאת הם להוסיף ערבים מלווים לעסקה כדי לתת בטחונות לבנק. לפנות למקורות מימון חוץ בנקאיים כדי להשלים פערים ולהקטין סכומי החזרים חודשיים בבנק. ניתן גם לבצע תהליך מיחזור משכנתא בעזרת יועצי משכנתא עם חישוב מחדש של יתרות ותנאי ההחזר טובים יותר.

 

• הבנק מסרב לבצע גרירת משכנתא בגלל הנכס עצמו שאתם רוצים לקנות. הבנק המסחרי שנותן משכנתאות מבצע בדיקות משלו לגבי הנכס, ואם משהו בנתונים שהם מקבלים לא נראה להם קביל דיו כדי לתת עליו משכנתא, הבנק יסרב לאשר גרירת משכנתא עליו. הפרות בתוספות בניה, הבנייה לא חוקית, הבניין במצב רעוע ולא בטיחותי, בעיות עם טאבו ועוד סיבות רבות הקשורות לנכס עצמו עושויות להשפיע על החלטת בנק לסרב לתת משכנתא על הנכס או לגרור משכנתא עליו.

לפעמים, הפתרון לסירוב בנקאי מסוג  זה יכול להיות בירוקרטי בעיקר, כאשר אספקת כל המסמכים החסרים או לקויים של הנכס יכולים לשנות את החלטת הבנק. כדאי מאוד גם לפנות לעורך דין בתחום מקרקעין שיידע לטפל בכל הבעיות האפשריות של הנכס ויוכל לנהל את התהליך מול הבנק. כמובן תמיד יש אופציה גם לנסות לחפש נכס אחר שעונה על הדרישות של הבנק. רק חשוב לבצע את הבדיקות כאלה טרם כניסה לחוזה רכישה כאשר יש עוד אפשרות לעזוב את העסקה ללא קנס.

 

יועץ משכנתאות מקצועי כפתרון לסירוב גרירת משכנתא.

באופן כללי, תמיד מומלץ לגשת לנושא של משכנתא בעזרתו של יועץ משכנתאות מומחה. יועץ משכנתאות מקצועי יידע לכוון מראש על כל הבעיות האפשריות שעלולות לצוץ בזמן תהליך קבלת משכנתא. הוא יידע להימנע ממצב סירוב של הבנק לתת משכנתא או לבצע גרירת משכנתא.

תהליך גרירת משכנתא לא תמיד יכול להיות משתלם וחשוב מאוד לדעת לבחון כל האפשרויות העומדות לרשותכם, ורק יועץ משכנתא מקצועי יכול לתת מענה מקצועי על כך.

גרירת משכנתא עדיפה במקרים כאשר ערך הנכס החדש לא עולה בהרבה על ערך הנכס הקודם, וכאשר תנאי המשכנתא היו נוחים וטובים כך שחבל להפסיד את התנאים האלה. במקרים אחרים, או במקרים כאשר בנק מסרב לתת אישור על גרירת משכנתא לנכס החדש, תמיד יש אופציה לבדוק החזרת משכנתא קודמת ולגשת לקבלת משכנתא חדשה על תנאים חדשים.

 

לסיכום:

גרירת משכנתא בנקאית – פירושה העברת שיעבוד של נכס אחד על נכס האחר שרוצים לרכוש. סירוב גרירת משכנתא על ידי בנק לא תמיד מסמנת סירוב משכנתא באופן כללי. עדיין ניתן לגשת לבנק עם בקשת סילוק משכנתא קודמת ובקשת קבלת משכנתא חדשה. כדי שהתהליך יעבור כמה שיותר חלק ובאופן יעיל ומשתלם ביותר, מומלץ לפנות לחברת ייעוץ משכנתאות ולקבל יעוץ וליווי צמוד של יועץ משכנתא מומחה.